Инвестиция в имоти: Как да инвестираш в имот по време на война

Днес раговаряме с нашия партньор и приятел, Йордан Йорданов, който е управляващ собственик и съдружник в една от най-модерните агенции за недвижими имоти "Нов дом 1".

Досега сме водили няколко подобни разговора на тема инвестиция в имоти, но никога по време на война, каквато се случва в момента в Европа. Като специалист в областта, бих искал да поговорим и за това, което се случва сега в сектора.

В предварителния ни разговор ми казахте: "Аз ще бъда в интерес на Вашите читатели и ще бъда 100% откровен, дори и тази откровеност да не е в интерес на моя бизнес точно в този момент. Откровеността винаги е в полза на всеки бизнес и се оценява много повече, отколкото опитите за заблуди на пазара".

Не можех да Ви спестя тази коректност от страна на г-н Йорданов, на когото сега давам думата.

Привет на всички ваши почитатели и наблюдатели. Изключително ми е приятно да присъствам на тази среща и с удоволствие, както казах и го обсъдихме, ще се постарая да бъда обективен и коректен в оценката си, без да влагам пристрастност и субективност заради бизнеса, който управлявам. Важно е хората да имат правилна и точна информация, и всеки да може да вземе правилното решение въз основа на нея. Все пак, едно сериозно списание, като Вашето, заслужава само сериозно и честно отношение.

Затова Вие сте един от хората, с които работим и интервюираме. Първо, да кажем, че Вашият бизнес основно се занимава с инвестиция в имоти, нали така?

Продажба и посредничество при сделки с недвижими имоти. И така един от основните ни центрове в момента е инвестиции в недвижими имоти, сделки с недвижими имоти, правене на пари чрез недвижими имоти. Но като казвам правене на пари, имам предвид краткосрочни инвестиции. Ние не сме почитатели на дългосрочните инвестиции във времето, по 5 ,10 или 15 години. Дори 5 години са ни адски много. Обичаме къси, кратки, лесно предвидими инвестиции, с изключително добри проценти, много голяма доходност или печалба, която да е минимум 20%. Това е нашето ноу-хау и мога да кажа, че последните осем години се справяме отлично на пазара по този начин.

Между другото, преди да пристъпим към така сериозната тема, ще направя едно отклонение. Наскоро си говорихме с приятели в неформален разговор, които казаха: "Невъзможно е да направиш 20% от недвижими имоти в България за една година", и им отвърнахме: "Не познавате един определен човек, затова говорите така".

1500% за 6 месеца печалба от недвижими имоти е нещо напълно нормално и възможно.

Само че, за да ги постигнем, трябва да знаем как да инвестираме,нали?

Точно така. Не е невъзможно, просто човек трябва да знае как трябва да прави нещата или да ползва хората, които знаят как да правят нещата. Но Вие, също така, сте много добре информиран, защото във всяка инвестиция и в имотите има много определящи фактори. Днес ще поговорим за тях и за ролята на потенциалната опасност - тази, която още не е настъпила, но може да се предвиди посредством именно тези странични фактори?

Имаме налице инфлация и то много силна, която, за съжаление, с оглед на ситуацията в момента, води до една много сериозна ситуация, която вече започва да се усеща. Тя увеличава инфлацията навсякъде. И големият проблем е, че за разлика от Сovid периода, инфлацията беше свързана с печатането на пари и с намаляването на доставките, а не с намалянето на доходите.

Докато в момента, със скоростното нарастване на инфлацията, ножицата се отвори, имаме висока инфлация и намаляне на доходите - те не са намалели като сума, а като покупателна способност. Това означава, че хората обедняват и парите се обезценяват, което е пряко свързано и с пазара на недвижимите имоти, при които в момента имаме двойно увеличаване на цените в строителството.

Ако, например, преди една компания е отделяла 400 евро за построяването на една сграда, сега има нужда от 800. Като прибавиш и покупката на парцела, в един момент за един краен квартал, стигаш до цена от порядъка на 900-1000 евро на квадратен метър. Като добавиш дори и 20% печалба за цялото строителство, което е 200 евро на квадратен метър, но строиш сградата две години, това означава, че ще имаш печалба от 10%, а към тези 10% печалба имаш и неочаквани разходи по сградата. Това създава предизвикателства пред предприемачите в бранша. Вече се усеща, че има клиенти, които се възспират да купуват ново строителство или изчакват, тъй като се притесняват, че на по-късен етап могат да им бъдат увеличени цените. От друга страна пък, готовите имоти липсват и се наблюдава една такава много интересна тенденция, че докато цената на новото строителство се увеличава, тази на старото също скача. А цената на старото строителство няма причина да скача. Но това е нормално, при положение че търсенето се увеличава, тъй като един от най-добрите способи човек, който има достатъчно пари или може да задели една съответна сума, и е стоически доказано, че при инфлация най-добрия начин за запазване на стойността на парите, са имотите, нищо друго освен имотите.

Пазарът на акции в момента е в много тежко състояние и не може да се разчита на такива маловложения. С пазара на криптовалутите е по същия начин. Важно е човек да има финанси, защото без значение колко е голяма инфлацията, той трябва да посреща своите разходи. От друга страна, ако има излишни пари и ги държи, те, съответно, се обезценяват.

Вие сте стартирали горе-долу по време на кризата 2008-2012 г. - икономическа и световна. Има ли го, няколко години след това в имотите, този остатъчен ефект от кризата или при тях тя продължава по-дълго?

Разликата е в това, че когато ние започнахме да работим, бяхме в състояние на рецесия - тоест нямаше покупателна способност. Хората нямаха финанси, не купуваха, имотите се сриваха, цените на всичко падаха и нямаше кой да купува. В момента обаче, положението е малко по-различна. Сега цените се увеличават, и то стремоглаво, което ще доведе до свиване на пазара на новото строителство. От друга страна пък, има голямо търсене на нови имоти с цел хората да си обезпечат инвестициите и да си защитят парите.

Вие говорите, че новото строителство ще бъде малко ограничено. Това няма ли да спомогне в някакъв момент за скачане на цените при него?

В новото строителство цените са задължени да скочат - нямат избор. Въпросът е докъде ще стигнат и дали тези цени в момента не са много добри, в сравнение с това, което може да стане в бъдеще. Факт е, че ние продължаваме да изкупуваме имоти, тъй като имаме желание да си инвестираме парите в имоти. Не се страхуваме, дори да ги задължим във времето, смятаме, че това, в дългосрочен план, би могло да ни помогне и да не увеличи финансите, вместо парите ни да стоят и да бъдат обезценени.

Едно от най-цените неща в този разговор е точно това, защото Вие, като специалист, сте решили да предприемете подобни действия и споделяте това, а то със сигурност може да даде информация на хората, да ги насочи какво да направят, и в крайна сметка да вземат информирано решение. Съвет и прогноза от специалист е нещо, което може само да ни помогне.

Ние точно затова обичаме краткосрочните инвестиции, които в рамките на няколко месеца могат да внесат някаква предвидимост. Докато една дългосрочна инвестиция, за съжаление, се влияе от много фактори. Ние изкупуваме и доста ново строителство, обаче там сме внимателни. Изкупуване имоти, които ни се предлагат на изключително добри подпазарни цени, с незабавно плащане или купуваме имоти, които са на стандартни цени, съобразени с информацията, но имат, да кажем, едно отложено плащане от 10% и останалите ще ги платиш накрая. Споделям малки тънкости, за да могат хората да си преценят, но според и към настоящия момент за мен няма по-сигурен начин от това, когато има инфлация, да се инвестира в имоти. Така не запазваш парите си, а ги увеличаваш.

А какво ще кажете за лихвените проценти на кредитите?

Преди малко прочетох една статия, че в България банките увеличи лихвените проценти по кредитите, което ме изненада. Аз познавам хора в банковия бранш и знам, че настоящия момент в България такава ситуация не се очаква. Но ние сме в ситуация, в която всичко се изменя много бързо, не знаем какво ни чака в бъдеще.

Ако имаме увеличение на лихвите с един процент, това няма да повлияе по никакъв начин нито на бизнеса, нито на покупателната способност. Друг нюанс е, ако се промени процента на финансиране - вместо банката да дава 80%, да започне да дава 40%. Това би променило стойностите на пазара, тъй като една доста сериозна група клиенти биха изчезнали от пазара, защото нямат голямо самоучастие. Това би довело до проблем в нашия бранш.

Проценти от порядъка на 4% , 4,2% или 3,8% за покупка на имот, не е нещо, което ние и да е, сме виждали. Има прекалено много фактори, и участници на пазара, от които целия този процес е зависим, както и много неизвестни до момента. От моя страна винаги ще получавате точна информация при промяна на ситуацията на пазара, която, естествено, е пречупена през моя поглед .

Това не се случва в българските банки, нали, пак да кажем - увеличават се проценти в друга държава. Засега в България няма такива изгледи, но щом някъде се случва, има вероятност да се случи и при нас. Даваме нашето обещание, че ние и всички наши гости в сферата на имотите и инвестициите, ще информираме постоянно своите зрители и читатели. Ще ги държим в течение, за да могат да вземат информирани решения. Както разбрахме, имотите, към момента, са най-доброто място, където да си държим парите и където да преминем през това, което ни се случва в световен план.