.png)
Здравейте на всички, които ни четат и които се интересуват от етапите в строителството на една къща. Наш гост днес е Калин Митов от Techno Pro Engineering. Приветстваме го с добре дошъл!
- Благодарим Ви, че приехте поканата за това интервю и ще ни разясните етапите на строителство на една къща.
- Добре заварили! Радвам се да съм при вас!
- Ще ни разкажете ли малко повече кои са задължителните документи, които трябва да си извадим преди строителството?
- Ще започна малко по-отдалеч, но ще бъда кратък. Първите неща, които след като човек си избере един парцел, и има желание да си построи къща, са съответно скицата и изграждането на виза за проектиране. На базата на тази скица архитектът, с който сте избрали да работите, прави мотивирано предложение за виза и след това тя се издава, и вече може да се започне същинското проектиране по всички части, необходими за издаване на разрешение за строеж.
Успоредно с това, за да се започне проектиране, е необходимо да се свържете с дружествата за водоснабдяване и енергоснабдяване, за да се подпишат там предварителни договори с изискванията и да ви дадат изходни данни за проектиране. После с тези изходни данни проектантите да могат да заложат в съответния проект нужната информация.
Проектирането включва най-важните части: архитектура, конструкция, енергийна ефективност, доклад за електро, ландшафт, геодезистки заснемания и всички останали неща, като някои от тях са абсолютно задължителни, а други могат да бъдат добавени впоследствие. ВиК и електро са към задължителните. Всичко това се случва на етап проектиране.
Хубаво е да имате избрана надзорна фирма поради две причини. Едната от тях е, че сгради, над 100 квадратни метра разгъната застроена площ, е абсолютно задължително вече да имат надзорна фирма и да бъде изпълнена от лицензирана строителна компания, регистрирана в Камарата на строителите в България. За това вече има и приет закон, с който вече няма как физическите лица сами да си построяват сградата или да си наемат работници.
Когато тази надзорна фирма е избрана преди да се внесе проекта в конкретната община, в която се намира парцела, е хубаво да се направи така наречения доклад за съответствие, тоест, проектната документация минава на преглед през тази комисия, на преглед в тази надзорна фирма, ако има някакви забележки се връща, отстраняват се и след това този комплексен доклад се вкарва в общината, като по този начин законовия срок за издаване на разрешение за строеж е от 7 до 14 дни, а иначе е от 30 до 40 дни, примерно.
Когато се бърза много и всичко е изрядно, може малко да се спести време в тази посока. Хубаво е надзорната фирма да бъде избрана още преди проектирането или поне да бъде сключен договора, за да може да се направи комплексния доклад вече, след като е направен проекта. Оттам нататък самите собственици на имота започват да работят с архитекта на ниво проектиране така, че самата сграда първо да бъде съобразена правилно в имота.
Обикновено по градоустройство сградите се разполагат така, че да имат максимално югоизточен двор, тоест на север и запад се разполагат сградите в имота, ако това позволява, като се спазват съответните отстояния от съседните сгради, но това са вече детайли от спецификата на местоположението. След това се започва работа по самата сграда и за разпределението вътре така, че параметрите да отговарят максимално на нуждите на новия собственик.
- Вие споменавате за комуналните дружества и ми стана интересно как те се включват в проекта? Става въпрос за това, ако парцела няма вода и ток, или това се прави дори и парцела да разполага с това? Колко време отнема тази документация с комуналните дружества?
- Винаги се прави и е задължително да се дадат изходни данни, независимо дали вече има ток и вода, абсолютно задължително е да се случи. Ако няма ток и вода процедурата е малко по-дълга и тогава тези неща трябва да се въвеждат, като най-често дружествата изискват това да бъде направено от собствениците, тоест, да бъде поставен трафопост, който след това, с отделен договор, се дарява и има някакви процедури в зависимост от това кое е дружеството. Същото е и с водата. Общо взето, човекът за собствена сметка трябва да си прекара вода и канал, след което ги дарява вече с договор на дружеството, което поддържа съответния район.
- Колко време отнема изготвянето и одобряването на самия проект за строителство?
- Ако се работи леко с хората и те знаят много точно и ясно какво искат, проекта може да се случи и да бъде входиран в рамките на месец или два. Уточняването на детайлите отнема още около месец и още 20-30 дни за одобряване на проекта, и получаване на разрешение за строеж, в случай че той е внесен с комплексен доклад от надзорна фирма.
След излизането на разрешителното за строеж и издаването му тече процедура от 14-дневен срок, в който може да бъде обжалвано по закон, след което избраната фирма строител може да започне същинска работа на строителната площадка.
- И когато същинската работа започне, какво включва грубият строеж на една средностатистическа къща и колко струва този етап?
- Първо, ще започна с етапите. Временното строителство е първата стъпка, както и почистването на парцела от дървета и храсти. Временното строителство включва: контейнери, свободни складове, тоалетни за ползване от персонала за периода на строителство, ограждания, които са също задължителни, знаци за безопасност, табели, пожар обезопасяване, видеонаблюдение, изготвянето на портал, временни пътища, защото ще влиза и излиза тежка механизация, ще има товаро-разтоварни дейности, вероятно кранове, ще има и други влизания на такава тежка техника. Това са първите подготвителни дейности с които се стартира.
Продължаваме със земно изкопните работи. След като се направи изкопа, ако е необходимо, се прави укрепване, ако не - само се стабилизира. Следва подложния бетон и бетонови работи и оттам нататък са кофражни и бетонови работи съгласно проекта, докато се изгради носещия скелет на сградата. Когато това се случи, продължаваме с покривни работи, тоест, дотук говорим за акт 14 и приемането на конструкцията на сградата.
След като се направи конструкцията, се правят и обратни насипи, хидроизолационни и дренажни работи. Може да се стартира външно ВиК, зидарски работи, замазки и хидроизолиран покрив, като тези неща дотук са задължителни за акт 15, с който се завършва и грубия стоеж.
Колкото до цените, диапазона е голям, защото има значение какви материали се влагат в строителството, с какво качество са, каква е квадратурата, степента на сложност на конструкцията. Има някакви диапазони, в които мога да ви ориентирам, но конкретна цена е много трудно да се каже в днешно време, тъй като цените в момента са изключително динамични. Особено за тези материали, които изискват и производство, тъй като те са свързани с покачването на цените на горивата, което е стремглаво нагоре, покачват се почти всеки месец и строителните материали в момента. От първи септември се очаква ново повишаване на цените. Например, за бетон, армировка, кофражни платна и за такива неща, като дървен материал, тухли, керемиди, хидроизолации, топлоизолации, цените се покачиха с около 5-7% процента само за август месец.
- Какви са следващите етапи след това? Дограмата не се включва в този етап, нали?
- Не, дограмата вече е по избор на възложителя. Хубаво е първо да се положи и после да се прави топлоизолацията на самата сграда. Това е вече избор, който пак зависи от бюджет и желания на възложителя, като тук е много важно да се работи с проектанта по частта енергийна ефективност, тъй като се изчислява дебелината на топлоизолацията и съответния й вид. В зависимост от разположението на сградата и самия район на имота, е много важно да се знае средната температура за лято/зима, минимални и максимални температури, и на базата на това да се подбере правилно тухлата, както и външната и вътрешна топлоизолация. Прави се така наречения пакет и се изчислява правилния подбор на материали, за да не се получава конденз вътре през зимата.
- Нека си поговорим сега малко за довършителните работи и за дворното пространство. Какво включват те и какви средства са нужни за тях?
- Дворното пространство или така наречената вертикална планировка и озеленяване се правят успоредно. Първо, трябва да са минали всичките отводнителни неща, инсталации, външни шахти, дренажи и така нататък, след което се прави подготовка и най-често се насипва, за да се стигне до определено ниво, и вече, в зависимост от крайната настилка, се подбира правилния метод на полагане.
Някои полагат просто бетон шлайфан отгоре с някакви полимерни настилки, други правят паважни настилки, което е най-често срещаното, а има и такива, които правят тротоарни плочи. Тук е много важно да се отдели правилно озеленяването с правилните бордюри и да не се слагат пътни, а градински, примерно, и доста други неща. Затревяване се прави като се работи с ландшафтния архитект, определят се какви дървета и какви храсти ще има. Някъде може да има инсталация за шадравани. Когато двора е по-голям, човек вече може да се развихри, да направи много интересни неща.
- А що се отнася до довършителните работи?
- Довършителните работи са вече като се започне с инсталациите - говорим за електро и ВиК. Когато приключим с тях, започваме да правим мазилки, замазки, боя, облицовки и настилки, което е вече крайната фаза. Трябва да се внимава с детайлите при терасата, тъй като те са много важен елемент, когато си правят терасите да се съобразят правилно и коректно детайлите, за да няма след това протичане.
- Можете ли да ми разкажете защо не бива да спестяваме от строителен надзор?
- Първо, защото е задължително по закон и няма бягане вече. Има процедури в общината, с които самите надзорни фирми са запознати и вече ги правят по инерция, така да се каже. Иначе относно самата документация - прието е по закон актовете да се правят от строителя или надзора, но строителят обикновено е ангажиран с дейностите на обекта и обикновено тази работа я поема строителния надзор. Тоест, освен независимия контрол на самото строителство на обекта на терен, те изготвят и цялата документация, която съпътства строителството - това са актовете за строителни работи, акт номер 3 за фундаментите преди да се положи обратния насип, всичко това трябва да мине геодезист да го заснеме и да удостовери, че са изпълнени съгласно проекта, и без разминаване, и чак след това вече надзора може да ги вкара в общината да се подпечатат и да се одобряват.
Цялата тази проектна документация и всичките тези актове 3, 7,12,14,15, се подготвят от надзорната фирма заедно с всички останали съпътстващи документи. След което вече се назначава комисия, която издава акт 16, на базата на кйто се издава разрешение за ползване. Ако сградата има асансьор, е вече малко по-особено, защото трябва първо да има акт 16, за да се узакони асансьора. Хубаво е да има надзор, защото това е една тромава документация, с която не всеки е запознат.
- Благодаря Ви! И за финал, какво е Вашето послание, от дългогодишния опит, който имате, за това, което искате да дадете на хората, които се интересуват от строителство на къща?
- Да внимават, да си подбират правилно парцелите и да работят с конкретните хора, които им удовлетворяват нуждите. Да направят правилния избор на проектантски екип и да бъдат бдителни със строителите. Точният подбор е много важен!
Точният подбор е много важен - това ще бъде есенцията на нашия разговор. Благодаря още веднъж за съветите! Пожелавам Ви хубав ден и до скоро!