Реалността при кредитирането за строеж на къща

Много се радвам да посрещна днешния ми гост, защото темата е изключително важна. На мен ми е много интересна и аз смятам, че е полезна за всеки който ще прочетете материала. Представям ви Мария Петкова от CreditChoice LTD.

Здравейте на всички. Благодаря за тази покана и за интересната тема, която ще отворим. Надявам се да успея да отговоря на всички въпроси и да дам интересна информация .

Смятам, че темата е изключително актуална. Направихме няколко интервюта около тази тема, само че през различни гледни точки и ъгли, от инвестиционна гледна точка и въобще по всякакъв начин, и през строителство минахме. Но най-важното нали е, че днес ще си говорим за строителство на къщи и за придобиване на къщи чрез кредит, тоест банково финансиране, на обикновени потребители. За хората, които биха искали да си построят или да си купят къща.

Да задам първо магичният въпрос

Банките все още отпускат ли кредити?

Можеш ли да си купиш къща с помощта на банката?

Аз смятам, че "все още " не е точната реплика ,тъй като не виждам причина банките да спрат да дават кредити . Дават и то с много по-високи обороти и много по-разнообразни продукти имат вече за покупка на къща . Преди четири-пет години когато създадох кредитният посредник и наша фирма Credit Choice един от първите ми клиенти беше с запитване да си купи къща . Не да я купи с кредит ,а да я построи с кредит. Тогава кредита ,които направихме беше по-скоро по изключение и си спомням че можех да взема такава оферта само от една или две банки - така нареченият кредит за строеж на къща . Клиента имаше почти нула самоучастие ,нямаше земя ,няма нищо. Направихме цялата покупка от земята до завършването на къщата с банково финансиране .Към днешна дата и вследствие на голямото търсене, което се увеличи заради COVID и ред обстоятелства , много повече банки могат да осигурят такова финансиране за строеж на къща. От нулата да се финансира проекта включително и земята. Нещо интересно ,което започнаха да правят банките ,имаше голямо търсене и най-накрая успяха да ги след начин да дадат кредит за така наречените временни постройки, тоест немонолитни къщи .Това е изключително интересно, но предлагам да го оставим малко за по-нататък . Ако искате набързо да кажа как би изглеждал един кредит за строеж .Говориме когато едно физическо лице иска да си построи къща , а не за юридически лица и фирми.

Да,аз ще те помоля да разгледаме две ситуации .Първата е физическо лице иска да си построи къща и отива в банката за кредита . Втората е физическо лице иска да си купи къща, която в момента ще бъде в строеж и отивам в банката за кредит.

Втората ситуация , може би, е по-лесна защото там стой друг инвеститор и така нататък . Първият вариант е когато физическото лице ,аз Мария , отивам в банката с идеята да строя и най-общо първото нещо за което ще ме попитат е - имаш ли парцел на който да строиш, ще купиш парцел със собствени средства или ние и там трябва да финансираме. Ако започваме от нулата ,още финансирането на парцела, може да бъде между 50 и 80 % с кредит от банката. Купуваме парцела ,тука трябва да имаме около 20% дофинансиране на покупката на парцела . След което ,за да продължим с банковото кредитиране първо трябва да извадим цялата строителна документация .Тоест да имаме проект , една сметка ,която да каже колко ще ми струва изграждането на цялата къща, разбира се, официално дадени от изпълнител с който ще подпишем договор и разрешително за строеж . С цялата документация отиваме в банката или най-добре при кредитен посредник ,за да търсим най-добрата оферта. С този проект и цялостна документация ние може да искаме от банката около 80% от това ,което ще ни струват по документи. Тоест моят проект казва ,че тази къща ще иска 200 хиляди евро, за да се построи и завърши, а банката ще ни отпусне 80% от проекта . Разбира се , не накуп .Различни са вариантите ,но най-честия вариант е 80% на всяка плоча.

Но след като е завършена плочата или преди това ?

Не , сега . Ти нямаш пари имаш само 20%. Банката те финансира на база проекта. Проекта казва ще е 200 хиляди евро. За първата плоча на мен ми трябва 50 хиляди евро - давам ти 80% ,идвам и правя оценка. На втора плоча ти давам следващите 80% и така докато се завърши къщата. Понякога дори и повече от 80% финансират . Разбира се, тука е важно да отбележа, че всичко трябва да се с официални документи и договори с изпълнители ,материали ,за да получим банковото финансирането.

Не може ли да викнем чичо Гошо да го направи на два пъти по-ниска цена ,на черно ,в сивата икономика и да докажем този разход ?

Ами ако ми покажеш чичо Гошо ,който работи на два пъти по-ниска цена от пазара. В момента предложения от строителни майстори и всякакви изпълнители са на космически цени и може би заради това че има голямо търсене от една страна ,а от друга страна заради това ,че има ограничение в материалите, не знам ,но дори и тези най-самостоятелните майстори обявяват един цени, които са много високи. Но покрай цялата документация до разрешителното на една къща , може да отидат и 20 000 лв и 30 000 лв. , зависи от проекта и зависи от разрешителните ,които са вадят . Хубавото е ,че дори и там има банки ,които ще ни финансират на 80% от разхода за документацията. Доста са гъвкави.

Банката финансира завършването на къщата до ключ, нали така ? Включително обзавеждането ?

Обзавеждане ,не . КСС - това е количествено стойностна сметка .Там се описват абсолютно всички неща ,услуги и материали, които ще влезнат в тази сметка и банката ще финансира всичко, което е неделимо . Тоест всичко ,което не можеш да изнесеш ако напуснеш къщата : плочки ,стени, дограма ,радиатори и така нататък . Но мебелите са делими, това няма да се финансира . Да може да се дофинансира по различни начини, но в КСС мебелите няма да влязат .

На какви условия трябва да отговаря един потребител ? Да не говорим само за София да говорим за цяла България ,защото средната заплата за София една ,но другите градове друга. Официалната ясно, но един човек ,който работи за 1000 лв нето, на какво може да разчита ?

Рисковете изисквания са едни и същи . Това е много грубо ,което ще кажа, защото аз работя в 14 банки и там има нюанси при тези изисквания, но най-грубо чистият доход на клиента трябва 60% от този нетен доход да покрива всички вноски по кредити. Това се отнася и за 1000 лв и за 10 000 лв. заплата . Така, че по обратния ред когато някой дойде да попита колко трябва да взимам, за да си позволя еди какъв си кредит , аз смятам по този начин - всички вноски по кредита се нанасят в 60% от чистия доход .

Тоест да ти остават 40% задължително, иначе няма да се случат нещата .

Аз не обичам да казвам ,че няма да се случат, защото вариант има много. Можем да търсим съдлъжник - съпруг , съпруга, приятел ,майка ,баща ,разни други доходи ,граждански договори ,наеми . Но затова сме ние ,за да може да помислим каква структура и коя ще е подходящата банка за конкретния клиентки профил.

Да разгледаме втория случай в който не строиш сам ,а искаш да купиш къща, която друг ще строи. Какви са вариантите там ?

Вариантите там най-често са както при покупката на който и да е имот ,независимо дали апартамент или къща , най-често банката ще поискам вече да имах акт 14 сградата ,за да финансира . До акт 14 финансираме с потребителски кредити, или друг имот който има клиента, на акт 14 вече се разглежда самото обезпечение, което ще си купува. Разбира се, задължително , банката си оставя някакви траншове за доплащане на акт 15 на акт 16 ,но това и по-голяма сигурност дава на клиента , че имат ще бъде завършен . Предполагам, че няма купувач ,който иска да плати на 100% нещо което сега се строи .

Това е много важна информация и не случайно темата не е кредитиране на къщи , които тепърва предстои да се построят . Информацията ,която дойде при нас е ,че е намаляло драстично търсенето на имоти ,които ще са в строеж или са в строеж ,и се увеличили на търсенето на имоти, които вече са готови . Пак казвам това не е информация ,която е официална ,а това е по-скоро въпрос към теб . "Банките предпочитат да финансират готови и построени имоти вместо да финансират имоти, които тепърва ще бъдат построени " така ли е ? Има ли такова нещо изобщо или имам условности в това изказване ?

Абсолютно и категорично не съм съгласна , че има такава тенденция .Да за тези строители и инвеститори за които това ще е ново като дейност , банката ще бъде по мнителна и ще провери първо строителя и инвеститора до колко опит има в тази сфера . Ще провери колко сгради е завършил ,дали и какъв е шанса да не завърши сградата, преди да предприеме стъпката в посока да финансира кредита. Категорично доказана строители, които строят и оцеляха през 2008-ма и след това , и са доказани на пазара нямат казус това. Не са станали по-рестриктивни банките. По-скоро почнаха да излизат много проекти от хора ,които стоят за първи път . Има опасения ,че може да се повтори сценария от 2008 година , когато хора довечера работи ли нещо друго , аз примерно днеска съм кредитен консултант утре решавам, че трябва да построя сграда ,защото имам излишни пари и за пръв път почвам нещо от което не разбирам . Шанса при една криза аз да оцелея и шанса при една криза доказана строителна фирма да оцелее - според тебе кой има по-голям шанс ?

Естествено ,че по-голямата и по-утвърдената компания .

От тази гледна точка банката малко ще се замисли преди да те финансира тебе, като купувач . Да те пак ще ме проверят, пак ще попитат, ще видят свързани фирми и печалби ,дейност, как ще продавам ,на кой ще продавам, колко пари ще искам в началото . Така че , според мене, такава тенденция няма .Тенденция банките да предпочитам завършени имоти - не . Категорично не . Това беше много важно за голям брой от нашите читатели , защото имаше такива опасения и това беше изключително важна информация да им дадем . Това което съм забелязал е че , в големите кризи или преди големите кризи , голямата паника идва от страха ,който ,може би ,е необоснован . Липсва качествена информация . И затова е много важно да направим този разговор ,за да може да дадем с теб качествена и актуална информация . Просто хората да не се страхуват от това ,което предстои или това ,което е в момента .

Друг е въпроса ,че в момента много хора бързайки да си вложат парите поради инфлацията в която сме . Пореади това, че в момента не е алтернатива да държиш парите си в банка . Нали ,ние нямаме много опции за инвестиции и ако не правиш бизнес - купуваш имоти . Бързайки да си вложат парите, някак си, хората предпочитат да е готов имота ,за да мога да го реализират, по билото да го дадат под наем, на Airbnb или нещо друго . От тази гледна точка нали може би предпочитат готови завършени имоти .

От друга гледна едно точка ,обаче ,когато купуваш имот на проектна идея, на проектно ниво, на зелено с инвестиционна цел ,естествено, тогава купуваш ,за да продадеш ,а не да отдаваш под наем ,не за дългосрочна инвестиция. Защото в момента очакванията са имотите да продължат да си покачват цените , поне в следващите шест месеца. Сега ,никой не може да каже твърдо, разбира се ,но такива са очакванията.

Ами то логиката на там върви . Единственото, което си противоречи е да видим докога ще издържи покупателната способност на потенциалните клиенти. Защото ако до вчера потенциалната клиенти от работещото население бяха 50% сега вече може би са 40%, заради дохода и, ако не се направи корекция в доходите няма да е до безкрай .

Така е , доста хора от профсъюза призовават за увеличаване на доходите ,а бизнеса се дърпат , което е от нормалните неща от живота.

Бизнеса казва тока ми расте , не знам какво ми расте и ако ми пораснат и заплатите , аз трябва да затворя . Така че е нормално, да.

До каква степен според теб банките ще издържат ? Много се спекулира в момента с ситуацията в Украйна ,чисто икономическа спекула имам предвид . Ще дам един пример - желязото много поскъпна и дори някой арматурни дворове спряха да продават желязо . Цената се вдигна на над 3 лв. Вчера обявиха цена на желязо 1.95 лв. ,а преди точно месец беше 3 лв. Как гледа банката на това . Един строител който е постройл вече имота, той е построил да речем завършил е строежа в началото на 2022 или нещо подобно ,но понеже цените са се вдигнали в момента строителство по-скъпо с 40 -70 % , той казва" Аз ще продавам . Трябва да вдигна цените на имотите, които продавам " .А те не са пряко зависими, защото те са построени . Банката как би реагирала?

Как да реагират. Сега тука има едно друго нещо . Освен, че в бъдещи сделки и продажби, които правят строителите увеличават цените ,те започнаха да индексират вътре и да слагат едни индекси в случай , че цената се качи по не знам си кои източници, тогава мога да ти индексира цената нагоре до 10% .Вече има такива договори . Неприятното е за други случаи в ,които не мога да кажа ,че са тенденция, но имаме такива единични случаи, при готови договори сключени ,се развалят договори , плаща са дори неустойка и се обявява нова цена .Това е по-неприятно, защото ако има вече одобрен кредит на една цена, клиентът идва при нас с по-висока цена и ако доходът не му стига, това са казуси . Според мен цената на имотите се определя не само от материалите, казах ти ,определя се от търсенето, което имам в момента ,а търсенето е голямо. Ние имаме доста клиенти с нови кредити и няма имоти .Може би може би заради локацията ,заради качеството ,което търсят ,но като цяло има дефицит . По-интересното е ,че самите строители казват и се ослушват да почват нови проекти заради недостиг на суровини и материали.

Има ли много клиенти ,които теглят кредити с цел закупуване на имот в момента?

Да. На 85% от клиентите ни купуват имоти.

Усещаш ли завишаване на тези клиенти спрямо предходен период в който може да се сравниш или е същото положение ? Да речем спрямо миналата година по същото време ?

Бих казала ,че е същото като бройка. Естествено като експозиции и като суми растат , заради цените.

Значи към момента това ,което научаваме от теб е ,че няма нищо по-специално и нищо стряскащо , което се случва . Няма истерия - има търсене . Има покачване на цените ,има търсене в същото време и има липса на имоти, според мене. Има хора ,които се уплашиха от войната ,която пряко не знам как влияе , но това си е достатъчно стряскащ факт. Има хора ,които започнаха да си погасявам кредитите предсрочно само защото има война или ги е страх от това нещо да се случи . А какво е това нещо ,не е ясно. Растат цените са пак, едно домакинство ,ако до вчера при пазаруване е плащал 200 лв ,днеска плаща 300 лв. . Тогава вече се замислиш дали да държиш един кредит с 500 лв. вноска или да извадиш 10 ,20 или 30 хиляди , каквото си спестили , и да ги върнеш на банката ,за да си намалиш месечните разходи . Има такива предсрочни погашения с малко по-голям от темпо, от това което чувам от колеги ,аз няма официална статистика. Един от основните проблеми в световен мащаб ,както казахме , това са суровините и производството на нови части за определено производство . И един от тези сегменти е автомобилната индустрия - няма нови автомобили . Тоест не се произвеждат в момента нови автомобили. Ако искаш да си купиш чисто нов автомобил ,едва ли не, трябва да чакаш като за Тесла . Нещо което влияе на цените на автомобилите втора употреба , естествено ,защото търсенето отново се засилва и започва да няма автомобили втора употреба . Банките финансират ли такива кредити в момента ?

Принципно когато отидеш в банката да теглиш потребителски кредит те те питат чисто декоративно за какво са ти парите . Дали ще пишеш там ремонт ,автомобили или образование , банката няма да ти поиска разходооправдателен документ . Друг е въпросът искаш да го лизинговаш този автомобил през банка . Кола втора употреба на лизинг през банка е по-трудно и по-скъпо , и там трябва до три-пет години автомобила да употребявам ,за да ти дадат лизинг. Всичко останало е за потребителски кредити ,които са нецелеви . Лихвата при потребителските кредити е свързана с доходите и профила , на клиенти ,отколкото с целта на покупката.

Има ли банки или институции , които финансират покупка на автомобил специално ?

Това е лизинг на автомобил . Лизингите г нови автомобили са по-изгодно от потребителски кредит за автомобил втора употреба . Лизингите които са за автомобили втора употреба са като потребителски кредит ,а може и малко по-скъпи .

Беше важно да засегна и тази тема , защото някак всеобхватно става някакво усещане за паника ,което, може би ,трябва да бъде овладяно .

По-скоро клиента трябва да дойде при мен на добре ,но ако е решил да отиде в банката и да кажа на мен ми трябват 30, 40 ,50 хиляди лева , нали . Ако не е решил да дава цел ,а той няма изгода да дадете цел ако автомобила е втора употреба , просто казва взимам ги за потребителски нужди . Това е банката няма да го пита повече.

Добре . По принцип даде много добри новини. Аз съм много доволен от това, което каза ,защото щом има търсене ,засега нещата са добре. Явно народа иска да инвестира в имоти .

Разликата между 2008 година и края на 2009 година и сега е ,че тогава банките нямаха пари и трябваше да събират ресурс ,а сега имат много пари и трябва да го дават този ресурс. Просто тази свръх ликвидност води до тази инфлация и то не само в България .То беше неизбежна , тази инфлация при условие ,че има толкова много напечатани пари.Нещата ще се нормализират. На всеки 10 години има някаква криза , то е спирала , иначе икономиката няма да се движи .

Можем да кажем ,че кризата сега няма няма да има нищо общо с кръста от 2018 и 2010 , която наблюдавахме .

Поне няма да е по отношение на кредитирането, толкова драстично да се спира и толкова драстично да се вдигат лихвите. В това съм убедена.

Това с лихвите добре че го зачекна , защото това е много сериозна тема . Има някакви слухове ,но предлагам ти в следващия разговор да поговорим точно за лихвите , банките ще ги вдигат ли, няма ли да ги вдигат ,при какви условия и така нататък .В едно интервю наш партньор засегна тази тема ,но ставаше въпрос за друга държава . Ще обсъдим и това за да може хората да са наясно какво може да ни очаква и дали, всъщност ,това са само спекулации отново, с информацията този път.

С най-голямо удоволствие . Темата е важна.

Много ти благодаря за разговора .Мисля че беше много полезна ,аз просто задавах въпроси . Надявам се хората малко да се успокоят . Всеки, който има нужда от информация ,що се отнася до кредитиране и какви са възможностите в момента , го призовавам да се свърже с Мария, защото си личи за каква експертиза става въпрос. Приятен ден и до нови срещи.